6.4.4 宗教活动场所房屋出租应当注意哪些问题？

一些宗教活动场所名下有临街商铺、办公用房或者其他暂时闲置的房产。场所自身用不上，希望通过出租取得一定收入，用于日常运转和自养，这在实践中并不少见。

房屋属于场所资产，出租以后又涉及持续取得租金，因此不能简单按照普通个人出租房屋的方式处理。

邹凌瀚律师在为全国各地宗教活动场所提供常年法律顾问、资产管理和财务合规服务时，房屋出租通常会同时审查房屋性质、内部决策、租赁合同以及租金入账几个环节。

一、房屋出租以前，先确认房产性质和用途是否允许出租

场所首先要查清楚准备出租的到底是什么房产。

法律依据｜《宗教事务条例》第五十四条

《宗教事务条例》第五十四条对宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房作出了专门限制。因此，不能为了取得租金，擅自改变宗教活动场所相关房屋的法定用途。

例如，寺院用于宗教活动的大殿、道观的殿堂等，不能因为有人愿意支付较高租金，就擅自改变用途用于饭店、商铺等经营活动。

如果属于场所依法拥有的其他房产，例如符合出租条件的临街商铺、办公用房等，则应当在核实产权、规划用途以及其他相关限制后依法出租。

所以，房屋出租的第一步不是谈租金，而是先把产权和用途查清楚。

二、固定资产出租，应当由场所管理组织集体研究决定

法律依据｜《宗教活动场所财务管理办法》第三十八条

“宗教活动场所出租、转让、报废固定资产，应当经本宗教活动场所管理组织集体研究决定。”

因此，场所负责人个人与承租人谈妥以后直接签订租赁合同，内部程序并不完整。

租给谁、租多长时间、租金多少、房屋用于什么经营，特别是租赁期限较长、租金金额较大的，应当提交管理组织集体研究，并形成相应会议记录。

这一程序在熟人、亲属承租的情况下更有必要。

邹凌瀚律师在处理宗教活动场所内部治理、资产出租和负责人履职风险时，通常建议这类关联关系尽量在决策前披露。即使最终租金不低于市场水平，如果整个出租过程只有负责人个人参与，事后仍然容易产生质疑。

事前集体研究、相关人员回避、租金有合理依据，必要时履行相应报备或者其他程序，比事后反复解释更稳妥。

三、租赁合同要把房屋用途和禁止事项写清楚

房屋租赁合同不能只写租金和租期。

尤其应当把房屋用途约定明确。

比如房屋出租用于便利店经营，就在合同中明确约定相应用途，并根据实际情况约定不得擅自改变用途、不得擅自转租、不得从事违法经营活动，以及装修、消防、安全责任和合同解除等事项。

租赁合同重点约定事项

房屋用途
不得擅自改变用途
不得擅自转租
不得从事违法经营活动
装修、消防、安全责任和合同解除等事项

这样以后承租人擅自改变经营项目、转租他人或者违反约定使用房屋，场所处理时才有明确的合同依据。

邹凌瀚律师团队在为宗教活动场所审查房屋租赁、商铺经营等资产类合同时，也会重点审查出租行为会不会影响宗教活动场所正常秩序，以及承租人的经营行为是否可能给场所带来消防、安全和其他法律风险。

四、租金属于场所收入，应当直接进入场所账户并依法核算

房屋出租以后取得的租金，属于场所取得的收入，应当纳入场所财务统一管理和会计核算。

不宜让承租人先把租金转给负责人、教职人员或者会计个人，再由个人转入场所账户，更不能由个人收取租金以后直接用于支付场所其他费用。

尤其是一些房产较多的场所，每年租金可能达到数万元甚至数十万元。个人长期代收、代付，很容易造成租金收入、实际收款和场所支出相互混杂。

同时，房屋出租还可能涉及相应的税务处理。场所应当结合出租主体、房产性质、租金收入等实际情况，依法办理相应涉税事项，不能因为租金最终用于场所支出，就不进行收入核算。

邹凌瀚律师在帮助宗教活动场所开展历史账务梳理和财务合规整改时，也会将租金合同、银行流水、实际收款金额和财务账目进行核对。合同约定每年应收多少、场所实际收到多少、有没有进入场所账户，应当能够相互对应。

宗教活动场所出租房屋，主要把几个环节衔接好：

先核实房屋能否依法出租，再由管理组织集体研究决定；合同中把租期、租金和用途等事项约定清楚；取得的租金直接进入场所账户，并依法进行会计核算和涉税处理。

房屋出租本身并不复杂，但从决定出租到最后收到租金，每一步都留下完整的程序和财务记录，场所的资产管理才经得起后续核查。

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